Sprzedaję mieszkanie

WordPress okazał się zbyt ciężki i wolny na prowadzenie tego bloga, dlatego przeniosłem go na inną platformę i teraz blog będzie kontynuowany pod adresem:

SPRZEDAJESZMIESZKANIE.PL

 

WYKOŃCZONE, 73 m2, blisko centrum, dostępne od zaraz, wyposażoneZacząłem jeszcze trochę googlować za lokalnymi serwisami ogłoszeniowymi w Krakowie i wpadłem na tego kwiatka wyżej. Serwis znajduje się pod adresem ogloszenia.krakow.plWygląda jak wygląda – trudno tutaj coś komentować, chciałem natomiast przetestować mniejsze, mniej znane serwisy jak się one mają do liderów.

Niestety formularz tworzenia oferty jest tak koszmarny, że nie udało mi się dodać zdjęć (bo były za duże) i nie udało mi się wybrać lokalizacji na mapie, ponieważ nie byłem w stanie zaznaczyć jej na mapie.

To piąty serwis, na którym dodaje swoje ogłoszenie, stwierdzam że ktoś powinien zrobić usługę gdzie ja jako prywatny sprzedający mogę wejść, stworzyć piękną stronę oferty a następnie rozpropagować te informacje i linki do oferty na wszystkich serwisach ogłoszeniowych. Najlepiej jednym kliknięciem :)

Dobiega końca pierwszy dzień kiedy kilka ogłoszeń śmiga już w sieci. Mam nadzieję, że znajdę w tym tygodniu kilka chwil aby wrzucić pierwsze liczby w tabelkę i wstawić na bloga. Od wczoraj przybyło kilka nowych miejsc, w sumie ogłoszenie wyświetlane jest na:

  • Gratce
  • Gumtree
  • Nieruchomości online
  • otodom

za te dwa dni w sumie już jest około 200 wyświetleń, zakładam że większość z nich była dokonana przez pośredników szukających nowych ofert do dodania do swojej bazy. Tylko dzisiaj były trzy telefony od pośredników. Przemyślenia są następujące:

#1

Na rynku funkcjonują dwa typy pośredników. 1) duże podmioty sieciowe, mające wielu agentów, zorganizowane procesy i hurtowe działanie. Pierwszy telefon był właśnie od takiego pośrednika. Na początek zadałem standardowe pytanie: Co Państwo są w stanie zrobić aby sprzedać moje mieszkanie? Odpowiedź raczej średnia: yyy dodamy do serwisów ogłoszeniowych – spoko ale to zrobię sam bez większego problemu. Druga rzecz, którą wymienił pośrednik to przesłanie informacji o moim mieszkaniu do bazy zainteresowanych klientów. Zaciekawiło mnie to i od razu dopytałem ile takich prospektów mają w tej swojej bazie – tutaj już nie było tak zdecydowanie, trzeba najpierw sprawdzić, nie do końca wiadomo od razu. Pośrednik oczywiście dorzucił, że najlepiej podpisać umowę bo bez tego nie da rady. 5 minut później umowę miałem już na mailu. Muszę powiedzieć, że umowa bardzo profesjonalna nie tylko w swojej treści ale też wyglądzie – doceniam!. 2) drugi typ pośrednika to moim zdaniem taki Kamikaze wpada nowe ogłoszenie do sieci, leci na nie byle by tylko podpisać umowę i mieć w bazie – baza to podstawa. Tutaj również zadałem to samo pytanie – odpowiedź była dużo gorsza jakościowo. Ten typ pośrednika nie ma już bazy prospektów – najpierw pozyskajmy ofertę a później się zobaczy czy ktoś się napatoczy. Jak się nie napatoczy to trudno – przecież pośrednik nic nie traci oprócz tych paru złotych na ogłoszenia w sieci.

#2

Dzisiaj dodałem ogłoszenie do dwóch serwisów i stwierdzam, że te serwisy kompletnie niczym się od siebie nie różnią. Proces dodawania jest identyczny, zakres usług taki sam – no jedyne czym się różnią to cena za wynajem swojej powierzchni. Dodając ogłoszenie do kolejnego serwisu zacząłem się zastanawiać jaka jest współoglądalność tych serwisów – to znaczy ile tych samych szukających wchodzi na serwis x, y i z. Pewnie sporo – może ktoś z dostępem do Megapanelu sprawdziłby to. Skoro współoglądalność jest duża to znaczy, że nie ma sensu dodawać swojej oferty do wszystkich serwisów. Potem poszedłem dalej w swoich przemyśleniach. Jakby tak zsumować ruch na wszystkich serwisach ogłoszeniowych z nieruchomościami to pewnie by wyszło kilka milionów realnych użytkowników miesięcznie – fajnie, co? Tylko to trochę abstrakcyjne, bo przecież ani nie ma tylu sprzedających ani kupujących – zakładam. Skąd zatem biorą się Ci wszyscy ludzie na tych serwisach i czego tam szukają? To z kolei doprowadziło mnie do przemyślenia numer 3.

#3

Modele monetyzacji wszystkich serwisów ogłoszeniowych są dokładnie takie same ( z lekkimi odchyleniami). Osoba zamieszczająca ogłoszenie płaci kwotę X PLN za X dni kiedy ogłoszenie będzie widoczne dla szukających. Dodatkowym modelem jest wszelkiego rodzaju wyróżnianie oferty w wynikach wyszukiwania. To jest super model – tylko, że nie dla sprzedającego. Wolałbym szczerze płacić za konkretny efekt – np. liczbę odwiedzin na stronie mojego ogłoszenia. Jeżeli serwis stara się promować moje ogłoszenie i co raz to więcej osób odwiedza moje ogłoszenie to tym większa szansa, że znajdzie się kupujący. W takim modelu chętnie zapłacę za każde takie „odwiedzenie”. Tutaj oczywiście pojawia się pewien problem, bo nie chcę płacić za przypadkowe, śmieciowe wejścia – jeżeli już to tylko za wartościowe, prowadzące do sprzedaży mieszkania. Stawiając tak sprawę to samo wystawienie ogłoszenia nie wiele przyczynia się do finalnej transakcji a zatem nie powinno kosztować wiele, lub wręcz być za darmo.

Wypróbowałem dzisiaj jeszcze jedną rzecz. Na serwisie otodom.pl skorzystałem z przycisku Facebook poleć znajomym. Zastanawiam się, kto poza samym autorem ogłoszenia miałby motywację do kliknięcia tego przycisku – ale po moim kliknięciu parę osób zagadało do mnie na Facebooku z pytaniem o mieszkanie, kilka udostępniło link do ogłoszenia dalej. Być może trzeba przetestować reklamy na Facebooku.

Dodałem dzisiaj drugie ogłoszenie. Tym razem skorzystałem z serwisu otodom.pl, którego właścicielem jest Grupa Allegro. Według najnowszych badań Megapanel jest to najpopularniejszy serwis ogłoszeniowy dla nieruchomości w naszym kraju. Po liderze spodziewałem się najwięcej. Samo dodawanie ogłoszenia raczej standardowe:

  • opis
  • mapa
  • zdjęcia

W przeciwieństwie do Gumtree tutaj trzeba było już zapłacić. O ile od Gumtree niewiele oczekuję, bo w końcu to darmowy serwis, to w przypadku Otodom chciałbym wiedzieć za co płacę. Okey pewnie mądrale powiedzą no płacisz za obecność na największym serwisie ogłoszeniowym i potencjalnie najwięcej osób zobaczy Twoje ogłoszenie – ale czy to jest do końca prawdą?

Otodom według wcześniej wspomnianych badań Megapanel odwiedza miesięcznie 1 054 055 realnych użytkowników co oczywiście nie oznacza takiej liczby osób. Realni użytkownicy są szacowani na podstawie badań, to nie są faktyczne osoby – zainteresowanych odsyłam na stronę firmy Gemius.

Wracając do użytkowników – czyli potencjalnych osób zainteresowanych kupnem naszego mieszkania. Nasuwają mi się następujące pytania:

  • ile na tym serwisie jest osób zainteresowanych kupnem?
  • następnie ile jest osób, chcących kupić mieszkanie w Krakowie, przy określonych parametrach ceny i metrażu?

biorąc po uwagę te dwie statystyki to ogólna liczba osób odwiedzających ten serwis jest dla nas mało interesująca. To co jest dla sprzedającego najbardziej interesujące serwis nie podaje. Dlaczego?

Jedyną statystykę, którą można zobaczyć na Otodom to liczba odsłon naszego ogłoszenia i nic poza tym – nie sądzicie, że to trochę słabo jak na lidera tego segmentu?

Dokładne statystyki ruchu serwisu to dopiero początek problemów ze statystykami. Jeżeli Otodom nie udostępnia mi żadnych zaawansowanych statystyk to chciałbym mieć możliwość wpięcia w ogłoszeniu własnych kodów zliczających statystyki aktywności na stronie ogłoszenia. Skoro już płacę za „wynajem” tej powierzchni to chyba nie jest niczym na wyrost weryfikowanie co się dzieje na stronie mojego ogłoszenia.

Kolejna rzecz w aspekcie statystyk to możliwość umieszczania aktywnych linków w treści opisu ogłoszenia. Pomyślałem sobie tak, dodam w ogłoszeniu link do mojego bloga i sprawdzę ile osób kliknie na ten link i wejdzie ze strony ogłoszenia. To da mi kolejne statystyki szacujące skuteczność Otodom. Niestety tego też nie mogę mieć. Na stronie ogłoszenia nie ma możliwości umieszczenia aktywnego linku.

Otodom – póki co bardzo słabo. Płacimy ale w sumie nie wiadomo za co – bo na pewno nie za efekt.

PS. Żeby nie było, że się uwziąłem na Otodom, Gumtree też nie oferuje żadnych statystyk anie aktywnych linków. Od jutra będę dodawał ogłoszenie na innych serwisach – zobaczymy jak one wypadną.

Gumtree v1.0


Wraz z M. postanowiliśmy sprzedać nasze mieszkanie. Rozrosła się nam rodzinka i podjęliśmy decyzję o budowie domu. W naszym mieszkaniu spędziliśmy 5 lat, w sumie od samego początku kiedy jesteśmy razem. Wiele fajnych wspomnień :)


Mieszkanie

Nasze mieszkanie to 73 m2 które rozkłada się na:

  • przedpokój

  • 2 sypialnie (większa 20 m2, mniejsza 9 m2)

  • salon z otwartą kuchnią i jadalnią, których łączna powierzchnia wynosi ponad 30 m2

  • łazienka i toaleta

Od momentu zakupu, odremontowaliśmy wszystkie pomieszczenia, więc można powiedzieć że mieszkanie jest jak nowe. Na ścianach gładzie, na podłogach płytki, panele i wykładzina. W mieszkaniu zostało wymienione praktycznie wszystko na nowe: okna, drzwi, instalacje. W przedpokoju i sypialni znajdują się dwie ogromne szafy wnękowe, które bez problemu pomieszczą wszystkie graty. Kuchnia jest również nowa i posiada wszystkie niezbędne sprzęty wraz ze zmywarką. Do mieszkania doprowadzona jest instalacja Aster/UPC z bardzo szybkim internetem i telewizją cyfrową.


Mieszkanie aktualnie jest urządzone i jeżeli osoba kupująca wyrazi taką chęć, możemy je sprzedać wraz z meblami i wyposażeniem – kwestia uzgodnienia. Do mieszkania przynależy również duża komórka lokatorska.


Blok

Mieszkanie, które chcemy Wam zaoferować jest zlokalizowane w dzielnicy Prądnik Biały, przy ulicy Stachiewicza 45 w Krakowie. Mieszkanie znajduje się na 4 piętrze, 4 piętrowego bloku. Blok został w latach 70’tych całkowicie przerobiony, ponieważ mieszkania były przeznaczone dla zasłużonych wojskowych. W 2011 roku blok został całkowicie odremontowany: elewacja, dach, klatki schodowe, wejścia. Blok oraz działka, na której stoi należy w całości do mieszkańców (Wspólnota Stachiewicza 45) a zarządzającym jest WAM (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa). Blok ma ustawienie wschód-zachód, przez co mieszkanie jest bardzo jasne – posiada okna po obu stronach.


Sąsiedzi

Tutaj będzie krótko :) są bardzo mili. Praktycznie cały blok zamieszkują właściciele, niewiele mieszkań jest wynajmowanych. Większość z nich to byli wojskowi lub ich dzieci. Najbliżsi sąsiedzi zawsze służą pomocą.


Utrzymanie i rachunki

W mieszkaniu spędziliśmy 5 lat i przez ten okres koszt jego utrzymania się nie zmienił, pomimo że standard bloku został znacząco podniesiony. Przykładowe rachunki dla 2 osobowej rodziny:

  • 499 PLN – czynsz (administracja, ogrzewanie, woda, wywóz śmieci, utrzymanie części wspólnej, fundusz remontowy)

  • 80 PLN – gaz

  • 100 PLN – prąd

  • 120 PLN – internet i telewizja

My dodatkowo ubezpieczaliśmy mieszkanie, koszt 250 PLN rocznie, które z reguły był pokrywany ze zwrotu za ogrzewanie.


Okolica

Jak to mówią w nieruchomościach liczy się lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Jednym z największych atutów położenia naszego mieszkania jest jego okolica. To chyba jedyne takie miejsce w Krakowie z tak dużą ilością parków i zieleni a zarazem w bardzo bliskiej odległości od centrum. Co można znaleźć w najbliższym otoczeniu:

  • 3 parki, z placami zabaw dla dzieci, boiskami do piłki nożnej, koszykówki i tenisa. Mnóstwo alejek do jazdy na rolkach i rowerze, jak również spacerowania.

  • Sklepy spożywcze, pod samym nosem jest ich kilka – wszystkie dobrze zaopatrzone. Do tego dwa zieleniaki, w których codziennie można dostać świeże owoce i warzywa.

  • Rzut beretem i mamy dostęp do IKEA, Castoramy, a już niebawem Galerii Bronowice.

  • W bliskiej odległości mamy dwie szkoły, przedszkole, ośrodek zdrowia (prywatny i publiczny), apteki, gabinety dentystyczne – wszystko na miejscu.

  • Na większe zakupy można się wybrać do Kauflandu, a już niebawem do Auchan.

  • Dla zmotoryzowanych po drugiej stronie ulicy znajduje się duży parking strzeżony (wiemy jak trudno jest z miejscami w Krakowie)

Innym atutem położenia jest skomunikowanie z innymi częściami miasta. Do dyspozycji mamy:

  • Kilka autobusów w każdą stronę miasta,

  • 10 minut spacerem przez park i jesteśmy na pętli tramwajowej Krowodrza Górka,

  • Poruszając się samochodem mamy bardzo dobry dojazd do centrum, lotniska, autostrady.


Cena

Mieszkanie wyceniliśmy na 469 000 PLN co oznacza, że cena za metr wynosi: 6 425 PLN. Skąd taka cena:

  • Mieszkanie położone jest w dzielnicy Krowodrza (której częścią jest ta lokalizacja na Prądniku Białym)

  • W tej dzielnicy mieszkania o podobnym metrażu wyceniane są od ok. 360 000 PLN do blisko 1 300 000 PLN.

  • Wyceniając nasze mieszkanie kierowaliśmy się następującymi kryteriami:

    • bliskość do centrum

    • standard wykończenia

    • standard bloku

    • okolica

    • potencjał przychodowy z wynajmu

    • ceny innych nieruchomości w najbliższym otoczeniu

Jeżeli nie zgadzasz się z taką wyceną a podoba Ci się nasze mieszkanie to porozmawiajmy, chętnie wysłuchamy Twojej argumentacji.


Dla kogo

Kupując to mieszkanie byliśmy z M. jeszcze na studiach. To było nasze pierwsze mieszkanie. Kiedy tylko do niego weszliśmy wiedzieliśmy, że chcemy tutaj mieszkać. Jeżeli jesteś (jesteście):

  • Młodym małżeństwem, które szuka swojego pierwszego M i chce wprowadzić się jak najszybciej, lub

  • Trochę starszą parą, która ceni sobie wygodę, bliskość terenów zielonych, dostęp do podstawowych usług, lub

  • Rodzicami, których dzieci będą studiowały w Krakowie, lub

  • Inwestorem, który chce ulokować swoje pieniądze i zarabiać na wynajmie, to

nasze mieszkanie jest idealne dla Ciebie.


Pośrednicy nieruchomości – to do Was :)

Na tym etapie postanowiliśmy, że nie będziemy korzystali z Waszych usług. Nie chcemy się wiązać żadnymi umowami. Dlatego wyprzedzając wszystkie telefony i pytania: nie chcemy niczego podpisywać. Jesteśmy jednak otwarci na Waszych klientów. Możecie śmiało wykorzystać nasz opis i zdjęcia. Jeżeli znajdziecie klienta na nasze mieszkanie na pewno się dogadamy co do Waszego wynagrodzenia.


Polecamy naszego bloga

Wiemy jak ciężko jest znaleźć swoje wymarzone M zwłaszcza kiedy to największy wydatek naszego życia. Z drugiej strony sprzedaż też nie jest prosta, dlatego postanowiliśmy opisać tą całą przygodę na naszym blogu. Jeżeli kiedyś i Ty drogi kupujący będziesz sprzedawał swoje M, mam nadzieję że znajdziesz na nim przydatne informacje i wskazówki.


Bloga możecie znaleźć pod adresem http://sprzedajemieszkanie.wordpress.com


Kontakt

Jeżeli chciałbyś zobaczyć mieszkanie lub porozmawiać z nami dzwoń:

  • Marcin – 501 760 760

Wraz z M. postanowiliśmy sprzedać nasze mieszkanie. Wiele się pisze i mówi o tym, że pośrednicy nieruchomości niewiele robią i biorą kasę za nic, dlatego na tym blogu będę opisywał moje działania w celu sprzedaży naszego mieszkania.

Chęć poprowadzenia bloga podczas i opisanie całej historii ze sprzedażą zrodził się z przyczyn zawodowych. Internetem zajmuję się od długiego już czasu i chciałem sprawdzić swoją wiedzę i umiejętności w wykorzystaniu sieci do sprzedaży nieruchomości.

Stawiam sobie kilka celi dla tego bloga:

  • Opisać wszystkie działania, które podjąłem zaczynając od tego wpisu a kończąc na podpisaniu aktu notarialnego,
  • Przetestować skuteczność wszystkich serwisów ogłoszeniowych, for i innych miejsc gdzie można wystawić swoją nieruchomość,
  • Zweryfikować czy jakość opisu i zdjęć nieruchomości wpływa na szybszą i łatwiejszą sprzedaż,
  • Zakwestionować obecny model działania pośredników nieruchomości (o tym będzie osobny post),
  • Oszacować czas i koszty jakie są potrzebne do sprzedaży nieruchomości za pomocą sieci.

Krótkie info o przedmiocie testu:

  • 73 m2
  • dwie sypialnie, otwarty salon z kuchnią i jadalnią
  • zlokalizowane w Krakowie, w dzielnicy Prądnik Biały
  • cena: 469 000 PLN

W następnym poście opiszę gumtree.pl gdzie pojawi się pierwsze ogłoszenie z opisem mieszkania i zdjęciami.